Extrablatt Oktober 2000

Einwohner Interessen Gemeinschaft Olympisches Dorf e.V. HOME

Letzte Änderung: 02.5.2006

Kontakt

Zugriffe seit dem 26.2.2006:

[Extrablatt Oktober 2000] [71] [72] [73] [74] [75]

Analyse der Wohngelder im Olympischen Dorf

„Ist das Wohngeld der einzelnen Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEGs) im Olympischen Dorf (OD) unerklärbar unterschiedlich und im Vergleich mit anderen Wohnanlagen in München zu hoch?"

Diese Frage bewegt Eigentümer und Mieter im OD. Die vorliegende Untersuchung soll zur Klärung dieser Frage beitragen. Sie erhebt keinen Absolutheitsanspruch und will nicht zur kleinlichen Aufrechnung dienen, sondern verstanden werden als Anregung

· zur Diskussion für die Bewohner mit ihren Verwaltungsbeiräten,

· zur Problemerfassung bzw. zum Erfahrungsaustausch der Verwaltungsbeiräte untereinander

· für die Verwaltungen, sich mit ihren WEGs um mögliche Kostensenkungen zu bemühen.

Im Dorfboten Nr.69 /Juni 99 wurde vorab über die Betriebskosten der Wohnungen im OD am Beispiel des Jahres 1997 berichtet. Die Daten der Jahre 1994-96 liegen der EIG ebenfalls vor und können bei Bedarf abgerufen werden. Die Datensammlung wird auch nach dieser Untersuchung fortgesetzt. Nach Auswertung aller Daten des OD und Ver- gleich mit Daten von Wohnobjekten außerhalb des OD können nun konkrete Aussagen auf breiterer Basis über die Unterschiede innerhalb des Dorfes und im Vergleich mit anderen Wohnanlagen außerhalb gemacht werden. Die Schwierigkeit der Beschaffung von Daten auswärtiger Wohnanlagen bedingt die Beschränkung auf das Jahr 1998.

1 VORGEHENSWEISE

Die Untersuchung bezieht sich auf Eigentumswohnanlagen, die von Hausverwaltungen betreut werden. Ausgenommen sind daher die einzelparzellierten Reihenhäuser und Bungalows. Die 16 Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) im OD werden von 7 verschiedenen Firmen verwaltet, die sich unterschiedlicher Abrechnungsschemata bedienen. Ebenso unterschiedlich rechnen die 11 Verwaltungen außerhalb des OD mit ihren Eigentümern ab. Zur Vergleichbarkeit mußten die Daten in ein einheitliches Schema gebracht werden. Einbezogen sind nur Kosten, die sich auf Gebäudeteile beziehen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen; nicht einbezogen sind Garagen und gewerblich genutzte Gebäudeteile. Das Wohngeld wird in 3 Kostenbereichen betrachtet:

1. Betrieb
2. Verwaltung
3. Instandhaltung

1.1 KOSTENARTEN

Die Tabellen 1 und 2 (s. weiter unten), in denen das Wohngeld mit seinen wesentlichen Komponenten aufgelistet ist, sind nach den o.g. Kostenbereichen gegliedert und nachfolgend erläutert:

1.1.1 Betrieb

Betriebskosten umfassen Ausgaben, die zum Betrieb der Wohnanlage aufgebracht werden müssen. Sie können ggf. auf Mieter umgelegt werden (nach 27 der II.BV0).

· Grundstückskosten (ODBG). Die von der Gesellschaft der Grundstückseigentümer des Olympischen Dorfes, der ODBG, zu erledigenden Arbeiten sind als Grundstückskosten (ODBG) zusammengefaßt. Sie enthalten vor allem die Kosten der Müllentsorgung, der Grün- und Außenanlagen und der Erschliessung. Unter den Begriff „Erschliessung" fallen u.a. die Kosten für den Unterhalt des Wegenetzes, die Grundstücksentwässerung und -beleuchtung sowie kommunale Abgaben.
Auch bei den Vergleichsobjekten wurden diese Positionen unter Grundstückskosten zusammengefasst.

· Aufzugskosten enthalten die Kosten für Wartung, Abnahmen (z.B.TšV) und Betriebsstrom.

· Hausmeister. Neben den Personalkosten für die Hausmeisterei (incl. Urlaubs- u Krankheitsvertretung, Arbeitgeberanteile) zählen auch Sachkosten (Reinigungsmittel) und an Hausmeisterfirmen vergebene Arbeiten. In den Vergleichsobjekten sind bei kleineren Anlagen die Pflege der Grün- und Außenanlagen enthalten.

· Sonstiges sind Versicherungsbeiträge, Kosten für Verbrauchsmaterial und Antennenanschlüsse.

· Heizungs-/ Warmwasserkosten enthalten neben den reinen Energiekosten die Kosten für Zählerwartung, Verbrauchserfassung, Kosten für den Betriebsstrom und das Kaltwasser zur Warmwasserbereitung.

1.1.2 Verwaltung

Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig.

· Die Verwaltervergütung wird vertraglich geregelt. Ihre Höhe ist von der Anzahl der verwalteten Wohnungen - nicht von deren Größe - abhängig.

· Sonstige Verwaltungskosten für Geldverkehr, Rechtsverfolgung u.ä.

· Einnahmen entstehen durch Vermietung von Gebäudeteilen, die zum Gemeinschaftseigentum der WEG gehören, und durch Zinseinnahmen aus der Instandhaltungsrücklage.

1.1.3 Instandhaltung

· Unter Instandhaltung fallen alle Kosten für Reparaturen und Erneuerungen an Gebäuden und der Haustechnik (Heizungs-, Wasser-/Abwasseranlage, Aufzüge, aber auch Lüftung, Notstromaggregat u.ä.) sowie für die Anschaffung von Geräten und Werkzeugen.

· Rücklagenzuführung. Zur Durchführung größerer Instandhaltungsmaßnahmen/ Erneuerungen wird eine gesetzlich vorgeschriebene Rücklage gebildet, deren Höhe im Ermessen der Eigentümer liegt.

· Sonderumlagen. Häufig werden größere Instandsetzungsmaßnahmen auch durch Sonderumlagen finanziert. Sie werden, soweit aus der Datensammlung ersichtlich, in den Tabellen nur zur Information ausgewiesen (kursiv). In die Ermittlung des Wohngeldes fliessen sie nicht ein.

1.2 VERGLEICHSGRÖSSEN

1.2.1 Betriebskosten

Die Heizungs-/Warmwasserkosten sind u.a. von Verbrauch und Belegungsdichte in den einzelnen WEGs abhängig. Die ausgewiesene Zwischensumme (ohne Heizungs-/ Warmwasserkosten) läßt daher einen objektiveren Vergleich der Betriebskosten untereinander zu.

1.2.2 Bewirtschaftungskosten

Nachdem die Instandhaltungskosten und die Rücklagenzuführung der freien Disposition der Eigentümer unterliegen, ergibt die Summe Wohngeld allein betrachtet häufig ein schiefes Bild. Deshalb wird zur besseren Vergleichbarkeit eine weitere Zwischensumme „Bewirtschaftungskosten" eingeführt. Sie enthält nur Positionen, die bei allen WEGs gleichermaßen anfallen, aber in ihrer Höhe in gewissem Umfang durch Vertragsgestaltung und Bewohnerverhalten beeinflußbar sind.

1.2.3 Wohngeld

Das Wohngeld ist die Summe aller Kosten und Lasten, die zum Betrieb und Erhalt einer Wohnanlage aufgebracht werden müssen. Es ist aber nicht das alleinige Kriterium zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit einer Wohnanlage. Weitere wesentliche Kriterien wären Alter und Erhaltungszustand des jeweiligen Objektes. Diese Aspekte sind in einer 1-Jahresbetrachtung nicht darzustellen und daher in den Vergleich nicht einbezogen.

1.3 ERGEBNISDARSTELLUNG

Alle Einzelkosten beziehen sich auf die Nutzfläche der jeweiligen WEG. Neben den Wohnflächen enthält die Nutzfläche auch die Verkehrsflächen innerhalb der Gebäude. Alle Durchschnittskosten sind „gewogene Mittel". Darin sind die Kosten der einzelnen WEGs entsprechend ihrer Nutzfläche gewichtet.

2 ERGEBNIS

2.1 Wohngeldvergleich innerhalb des OD (zu Tabelle 1)

Bild 1: Wohngeld und ausgewählte Komponenten

Die obige Grafik beruht auf den Durchschnittswerten des OD (s.Tabelle 1, letzte Spalte, f.98). Bis auf einen Rückgang im Jahr 1997 - bedingt durch geringere Grundstückskosten (ODBG) - ist ein stetiger Anstieg des Wohngeldes zu erkennen. Die im Jahre 1998 erstmalige Erhebung der Beiträge zur anstehenden gemeinschaftlichen Sanierung der Fußgängerebene verursachte bei den Grundstückskosten (ODBG) einen Anstieg von 0,67 DM auf 1,05 DM/m2/ Monat. Alle anderen Kosten bewegen sich bei nur mässigem Anstieg auf der Höhe der Vorjahre. Selbst die Instandhaltungskosten und die Rücklagenzuführung - beide müssen als Einheit betrachtet werden - sind im Schnitt mit ca. 1,70 DM/ m2/Monat gleich geblieben.

Bild 2: Kosten nach Gebäudegruppen / 1994-98


	Im OD gibt es verschiedene Gebäudetypen, zusammengefasst in 3 Gruppen: · Flachbereich: Niedrige Gebäude mit weniger als 4 Geschossen (einschl. Reihenhäuser) · Terrassenhäuser mit einer Geschosszahl zwischen 5 und 12 · Hochhäuser (Helene-Mayer-Ring) mit mehr als 12 Geschossen Alle WEGs sind einer dieser Gruppen zuzuordnen - außer der WEG S 32-42 mit 125-139, die sowohl Terrassenhäuser als auch Gebäude im Flachbereich umfasst. Wegen des überwiegenden Anteils der Terrassenhäuser wird sie in dieser Gruppe geführt (s.Tab.1). Die Kostensäulen der jeweiligen Gebäudegruppe stellen „gewogene Mittel" aus den Jahren 1994-98 dar (s. Tabelle 2, Olympiadorf-Gebäudegruppen f. 98, Vorjahre entsprechend). Der Flachbereich mit überwiegend großen Wohnungen und daher geringer Belegungsdichte weist in jedem Jahr bei allen Vergleichsgrößen die niedrigsten Kosten auf. In den Terrassenhäusern differieren Wohnungsgröße und Belegungsdichte sehr stark. Dies erklärt die durchgängige Mittellage zwischen Flachbereich und Hochhäusern bei den Betriebs- und Bewirtschaftungskosten. Das Wohngeld jedoch liegt bis ins Jahr 1996 höher als in den Hochhäusern, 1997 herrscht Gleichstand, und im Folgejahr haben die Hochhäuser die Terrassenhäuser überholt - vermutlich eine Folge der unterschiedlichen Entwicklung bei den Instandhaltungskosten und Rücklagen. Die Hochhäuser mit ihren überwiegend kleinen Wohnungen und daher hoher Belegungsdichte weisen erwartungsgemäß durchgehend die höchsten Betriebs- und Bewirtschaftungskosten auf. Ein objektiver Vergleich ist deshalb eher bei den Bewirtschaftungskosten als beim Wohngeld möglich. Bild 3: Aufgliederung der Kostenarten nach Gebäudegruppen / 1998



	Bild 3 ist eine grafische Darstellung aller Durchschnittswerte der Gebäudegruppen im OD (s. Tabelle 2, letzte Spalte). Es zeigt sich, daß jede Kostenart für sich - mit Ausnahme der Instandhaltungskosten - bereits die in Bild 2 erkannte Tendenz bestätigt, nämlich eine Steigerung der Kosten vom Flachbereich über die Terrassenhäuser zu den Hochhäusern. Für die Kostenarten Instandhaltung und Rücklagenzuführung kann, u.a. wegen der Gestaltungsfreiheit der Eigentümer, keine Gesetzmäßgkeit abgeleitet werden. Über einen längeren Zeitraum betrachtet, könnten die Instandhaltungskosten zwar etwas über die Wirtschaftlichkeit der Anlage aussagen, jedoch nur, wenn ein vergleichbarer Erhaltungszustand aller betrachteten Objekte gegeben wäre. Die Höhe der Verwaltungskosten (ohne Einnahmen) ist proportional zur Anzahl der Wohneinheiten einer WEG. Sind in einer WEG z.B.überwiegend kleine Wohnungen, so ist die Verwaltervergütung dieser WEG je m2 höher als bei überwiegend großen Wohnungen. Die Heiz- und Warmwasserkosten sind z.T. sehr unterschiedlich, was von vielen Faktoren abhängig ist: Bauliche Gegebenheiten - wie Gebäudegestalt, Fassaden, Dachausbildung und deren derzeitiger Zustand - sind genau so entscheidend wie das Bewohnerverhalten. Sonstige Betriebskosten und Hausmeister/Reinigung bestätigen die o.g. Tendenz. Bei den Aufzugskosten wirken sich die unterschiedliche Belegungsdichte der verschiedenen Gebäudetypen und die entsprechende Frequentierung der Aufzüge aus: Kurze Aufzüge zur Bedienung weniger Wohnungen sind kostengünstiger als lange zur Bedienung vieler Wohnungen. Auch der größere Energiebedarf infolge der Aufzugslänge schlägt auf die Kosten durch. Beispielsweise erstrecken sich die Aufzugskosten über eine Bandbreite von DM 0,02 bis 0,45/m2 innerhalb des gesamten OD. Im Bereich der Terrassenhäuser sticht die WEG S 2-22 mit nur DM 0,05/ m2 hervor. Aus der durchschnittlichen Anzahl der pro Lift bedienten Wohnungen allein kann ein derartiger Kostenunterschied nicht abgeleitet werden. Ein Vergleich mit den Abrechnungen der Vorjahre zeigt, daß diese WEG schon immer durch niedrige Aufzugskosten auffiel. Die Grundstückskosten (ODBG) basieren auf einem gerechten Kostenverteilungsschlüssel, der sich aus der Wohn-/ Nutzfläche errechnet und im Grundlagenvertrag von 1975 festgeschrieben ist. Die Unterschiede bei den Strom- und Wasserkosten sind ebenfalls mit der Belegungsdichte der Wohnungen erklärbar. In einem Fall sind keine Stromkosten ausgewiesen, sie sind in der Verwalterabrechnung den Wasserkosten zugeschlagen. Einnahmen wurden als Negativwerte nach unten abgetragen. 2.2 Wohngeldvergleich mit Wohnanlagen außerhalb des OD (Tabelle 2 und 3 „ s. Einzelblatt) Häufig wird Klage über extrem hohes Wohngeld im Olympischen Dorf geführt. Ein Vergleich mit anderen Münchner Wohnanlagen soll Aufschluß über die Berechtigung dieser Klagen bringen. Wohngeldabrechnungen von 11 unterschiedlichen Vergleichsobjekten (VO) wurden ausgewertet. Die Auswahl umfasst Gebäude sowohl mit geringer und hoher Geschosszahl als auch mit knapper und großzügiger Grundstücksfläche. (s.Tabelle 3) Ist der Vergleich der Wohngelder innerhalb des OD bereits problematisch, verschärft sich die Problematik bei einem Vergleich mit Objekten aus dem übrigen Stadtgebiet wegen der unterschiedlichsten Parameter wie · Städtebau (Bebauungsdichte, Erschließung, Grünflächen ...) · Bauwerk (Geschoßzahl, Konstruktion, Materialien, Betriebstechnik ...) · Nutzung (Heizung, Strom, Wasser ...) Hinzu kommen große Qualitätsunterschiede in Ausführung und Unterhalt bei Bauten und Grünanlagen sowie deren Unterschied in Alter und Erhaltungszustand. Analog zu Tabelle 1 werden in Tabelle 2 die Durchschnittswerte der Gebäudegruppen im OD den Durchschnittswerten der Vergleichsobjekte V0 1 - V0 11 gegenübergestellt. In den Grundstückskosten sind die grundstücksbezogenen Ausgaben enthalten, die im OD bei der ODBG anfallen, wie z.B. Müllentsorgung, Außenanlagen u. sonstige Kommunalabgaben. In manchen Vergleichsobjekten übernimmt der Hausmeister Aufgaben, die im OD von der ODBG erledigt werden. Das erklärt die unterschiedlichen Kosten für Hausmeister und Grundstück. Heizungs- und Warmwasserkosten. Das OD wird über die Esso-Favorit mit Fernwärme der Stadtwerke zu den gleichen Konditionen wie bei Direktbezug versorgt. Die gravierenden Unterschiede basieren auf unterschiedlichsten Bauweisen und Heizungsarten. Bei V03 sind die Heizkosten lediglich für eine einzelne Wohnung bekannt. Sie wurden deshalb auf die Fläche der betreffenden Wohnung bezogen und sind insofern nicht repräsentativ für die gesamte Wohnanlage. Wegen des geringen Anteils dieser Wohnanlage an der Gesamtfläche aller V0s übt diese Ungenauigkeit nur einen vernachlässigbaren Einfluß auf den Durchschnittswert aus. Bild 4 ist die grafische Darstellung der Vergleichsgrößen der Tabelle 2. Die Kostensäulen des OD sind identisch mit denen von 1998 aus Bild 2. Bild 4: Aufgliederung des Wohngelds OD mit Vergleichsobjekten / 1998



	Es zeigt sich, daß die Kosten im OD durchaus mit denen der Vergleichsobjekte konkurrieren können. So wird deutlich, daß die Bewirtschaftungskosten des Flachbereichs zu den niedrigsten der Vergleichsobjekte zählen. Die Terrassenhäuser übersteigen nur geringfügig in diesem Bereich den Durchschnitt der Vergleichsobjekte. Nur die Kosten in den Hochhäusern fallen aus dem Rahmen; sie erhöhen damit den Durchschnittswert im gesamten OD. Höhere Bewirtschaftungskosten im OD werden demnach nur unwesentlich davon beeinflusst, daß in den Grundstückskosten (ODBG) der laufende Unterhalt und die bereits begonnene Sanierung des umfangreichen Wegenetzes und der aufwändigen Grünanlagen sowie die Beleuchtung enthalten sind, die in den Vergleichsobjekten entweder nicht anfallen oder von der Allgemeinheit getragen werden. Das deutlich höhere Wohngeld liegt offensichtlich an den Instandhaltungskosten der einzelnen WEGs. 3 ZUSAMMENFASSUNG Für das Olympische Dorf wurden die Verwalterabrechnungen für die Jahre 1994 bis 1998 ausgewertet. Dabei wurden die einzelnen Kostenarten analysiert und den Kosten in Wohnanlagen außerhalb des Olympischen Dorfs gegenüber gestellt. Folgende bemerkenswerte Fakten sind festzuhalten: · Das Wohngeld im Olympischen Dorf ist im betrachteten Zeitraum nur moderat angestiegen. · Der Kostenanstieg im Jahr 1998 ist durch erhöhte Grundstückskosten (ODBG) infolge der erstmaligen Beiträge zur geplanten Sanierung der Fußgängerebene begründet. · Die Grafiken und Zahlen verdeutlichen die Kostensteigerung vom Flachbereich über die Terrassenhäuser zu den Hochhäusern. · Das durchschnittliche Wohngeld im Olympischen Dorf liegt um ca. 15 % über dem der Münchner Vergleichsobjekte, die Bewirtschaftungskosten sind nur um ca. 7 % höher. Das Olympische Dorf ist in seiner städtebaulichen Anlage und baulichen Ausführung einmalig. Es ist daher eigentlich nicht mit konventionell gebauten Wohnanlagen vergleichbar. Mit seinen ca. 3000 Wohnungen entspricht es eher einem privat finanzierten Stadtteil. Es ist eine verkehrsgünstige „Insel" in der Großstadt mit einer autofreien, lärm- und abgasgeschützten Parklandschaft. Der höhere Kostenaufwand im OD ist vor allem erklärbar · durch großflächige und aufwändige Außen- und Grünanlagen aufgrund hoher Bebauungsdichte bei großer Bauhöhe und · durch die außergewöhnliche Infrastruktur mit Trennung von Fußgänger- und Fahrverkehr Das bedeutet zum einen: Die einheitliche Pflege der großflächigen und vielgestaltigen Grünanlagen - mit Brunnen, See, Spielplätzen - sowie des Wegenetzes ist nicht, wie anderswo vielleicht, mit der Aufgabenstellung eines Hausmeisters zu bewältigen. Sie bedarf deshalb einer gemeinschaftlichen Organisation (ODBG). Das bedeutet zum andern: Die Erschließung für den Fahrverkehr erfolgt über öffentlich gewidmete Straßen, die von der LH München unterhalten werden. Die Erschließung für den Fußgängerverkehr - und das ist ungewöhnlich - erfolgt über ein privates Wegenetz, das von den Eigentümern im OD unterhalten werden muß. Höhere Kosten ergeben sich auch dadurch, daß der Fußgängerbereich nicht „zu ebener Erde" neben den Fahrbahnen liegt, sondern auf einer darüber liegenden Ebene. Diese einzigartige Überbauung des gesamten öffentlichen Straßenraums ist ebenso privatisiert und damit in seiner Unterhaltslast von den Eigentümern zu tragen. Eine weitere Besonderheit im OD ist die pneumatische Restmüllentsorgung mit ihrem 5,5 km langen unterirdischen Rohrsystem - eine zwingende Folge des Infrastrukturkonzepts. Abgesehen vom Komfort für den einzelnen Dorfbewohner, werden die Außenanlagen von Tonnen und Müllverkehr frei gehalten. Gegenüber der konventionellen Müllabfuhr entstehen keine zusätzlichen Kosten, da durch die Müllkompression auf dem Betriebshof der ODBG die Betriebskosten der Absauganlage mehr als kompensiert werden. Die anfangs gestellte Frage kann erwartungsgemäß nur so beantwortet werden: „Das Wohngeld der einzelnen Wohnungseigentumsanlagen im Olympischen Dorf ist (unerklärbar) unterschiedlich und im Vergleich mit anderen Wohnanlagen in München hoch." Zur Klärung der Unterschiedlichkeit des Wohngeldes im OD liegen nun aufbereitete Daten für die weitere Diskussion vor. Ob das Wohngeld im OD gegenüber anderen Münchner Wohnanlagen zu hoch ist, bleibt der Beurteilung des Dorfbewohners überlassen. Jeder muß für sich entscheiden, ob die höheren Kosten für die überdurchschnittlich hohe Wohnqualität gerechtfertigt und für ihn persönlich akzeptabel sind. Verfasser: Fritz Fickenscher in Zusammenarbeit mit dem Vorstand der EIG Extrablatt zum Dorfboten Nr. 71/ Oktober 2000 Tabelle 1:Wohngeldvergleich im OD (DM/m²,Monat)